一、搬迁补偿安置的定义及作用
搬迁补偿安置是拆除重建类城市更新项目实施过程中的重要环节，主要指项目意向实施主体（以下简称搬迁人）按照统一的搬迁补偿安置标准与拆除范围内建筑物及其附属物（以下简称被搬迁物业）的权利主体（以下简称被搬迁人）签署搬迁补偿安置协议，按照协议约定对被搬迁物业进行拆除并以货币或回迁物业方式向被搬迁人进行补偿的过程。搬迁补偿安置在城市更新项目中扮演着重要的角色，其作用主要体现为：
1、搬迁人通过签署搬迁补偿安置协议形成单一主体，可以向区城市更新职能部门申请并取得项目的实施主体资格。
2、搬迁人通过搬迁补偿安置拆除项目范围内旧建筑物、注销原产权证、形成空地，并通过协议出让方式取得项目土地使用权实施开发建设。
3、被搬迁人通过搬迁补偿安置可以直接获得较为可观的货币或者回迁物业补偿。
二、搬迁补偿安置的启动条件
搬迁谈判是搬迁补偿安置工作中的核心环节，启动搬迁谈判即意味着搬迁补偿安置工作的全面启动，同时也代表了搬迁人与被搬迁人之间的利益博弈正式展开，全面启动搬迁补偿安置工作应满足以下条件：
（一）项目已列入城市更新单元计划
项目列入城市更新单元计划后，方可按照城市更新相关政策实施后续土地及建筑物信息核查、专项规划申报、实施主体确认及用地手续办理等相关工作，因此，列入城市更新单元计划不仅是城市更新项目实施的前提，同时也是启动搬迁补偿安置工作的必要条件。
（二）项目已取得专项规划批复
专项规划批复确定的经济技术指标是搬迁人进行项目经济测算及制定搬迁补偿安置标准的重要数据，因此一般将取得专项规划批复作为搬迁补偿安置的启动条件。提醒注意的是，实践中搬迁人基于项目实施进度的考虑，通常在未取得专项规划批复前即开展搬迁补偿安置相关工作，但为满足项目整体的经济测算及开发运营需要，搬迁补偿安置标准应结合专项规划批复作最终确定。
（三）前期准备已基本完成
只有搬迁补偿的范围及谈判对象得以确定后，正式启动搬迁补偿安置才有的放矢，因此需要先通过前期准备对被搬迁物业的现状情况及被搬迁人的身份等进行权属确认。
三、搬迁补偿安置的基本流程
搬迁补偿安置几乎贯穿于城市更新项目的始终，其实施流程大体可分为前期准备、搬迁谈判及补偿安置三大阶段，具体又细化为摸底调查、权属确认、文本制定、协议签署、搬迁补偿及回迁选房六大步骤，详见图1搬迁补偿安置流程图。
图1搬迁补偿安置流程图
（一）摸底调查
在正式启动搬迁谈判工作前，为更好计划、开展后续工作，搬迁人通常会先行开展摸底调查。在实践中，根据城市更新项目专项规划编制及申报审批的进度安排，摸底调查工作可结合土地及建筑物信息核查工作同步开展。
1、开展调查
搬迁人通常采用走访、问卷等方式开展调查工作，必要时还可聘请第三方专业机构协助调查，调查的主要范围包括但不限于：
（1）土地及建筑物现状：包括永久性建筑及其附属物、临时性建筑、烂尾楼、祖屋、宗祠、文物、空地等。
（2）权利主体基本情况：包括境内或境外主体身份、原村民股东或外来业主身份、家庭结构、享有的物业规模等。
（3）权利主体基本诉求：包括货币补偿标准、回迁房拆赔比、基础配套、规划方向、未来回迁物业选房方案等。
（4）市场行情：包括项目周边房地产市场交易行情、同类城市更新项目搬迁补偿安置的一般标准等。
（5）决策、备案程序：项目拆除范围内涉及集体物业的，还需了解股份合作公司章程及所属辖区、街道关于集体资产处置的相关规定及要求，具体包括了解集体资产处置的决策程序及备案程序等。
2、统计调查结果
搬迁人应及时对调查了解到的情况及数据进行统计，形成专门的数据库并实时进行更新，该数据库可为后续搬迁补偿安置工作提供基础数据支持。
（二）权属确认
完成摸底调查后，搬迁人需进一步开展测绘查丈及确权工作，对被搬迁物业的现状情况及被搬迁人的身份等进行权属确认。
1、测绘查丈
测绘查丈是指搬迁人委托具备测绘资质的机构按照统一的测绘技术规范及标准对被搬迁物业现状情况进行测绘查丈，最终形成测绘报告的过程。测绘报告记载的被搬迁物业建筑面积，结合房地产权利证书上记载的建筑面积，共同构成确定被搬迁物业中可获得补偿的永久性建筑物建筑面积的重要基础，测绘查丈的一般流程详见图2测绘查丈流程图。
图2测绘查丈流程图
2、确权
确权是指搬迁人通过查询被搬迁物业权属登记信息、收集权属证明文件等方式对被搬迁人身份及其与被搬迁物业权属关系进行确认的过程。经确认的被搬迁物业权利主体即为被搬迁人，同时也是搬迁谈判的对象及搬迁补偿安置协议的签署主体，确权的主要流程详见图3确权流程图。
图3确权流程图
开展确权工作时，应注意如下几个方面：
（1）确权的依据
被搬迁人提供的权属证明文件系确权的主要依据，包括但不限于：
a.土地来源证明文件，包括房地产权属证书、租赁法律文件等；
b.房屋来源证明文件，包括房地产权属证书、转让法律文件、合作建房法律文件等；
c.按照历史遗留违建相关规定进行申报的证明文件，包括申请回执、意见书及其他认定文件等；
d.原村民住宅建设申报文件，包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》等；
e.其他与取得被搬迁物业权属有关的证明材料。
（2）确权的内容
被搬迁人提供的权属证明文件中载明的权属信息系确权的主要内容，包括但不限于：
a.被搬迁人基本信息；
b.建筑物及土地基本情况；
c.租赁情况及实际使用主体基本信息；
d.他项权基本情况；
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