先来看一组新闻数据
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昨天，年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”发布，深圳当之无愧成为10年房价涨幅最大的城市：
房价总体上涨.5%、年均上涨20.4%
深圳1月份新房成交价同比涨幅超74%
深圳学位房升温均价破9万/平
到底是谁在推高深圳房价？
很多人会将目标指向投资客、甚至中介
近期，一种众筹炒楼的方式悄然流行
但从数量上来看，你们这群刚需客们才是最大推手!!!
深圳的大环境就是跟北上广不一样与北京、上海、广州相比，深圳的人口密度最高、人多地少最明显。深圳土地面积约平方公里，大致是北京的八分之一、上海或广州的三分之一。截至年底，深圳市的常住人口为万人，与广州相当，大致是北京、上海的二分之一。而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低，只有约30%。同时，深圳人口年轻化，购房适龄人群比例比北上广更高。
幕后推手团原来如此壮大◆◆◆
1.房产中介
“事实上，中介人员炒房在深圳早已是公开的秘密。掌握楼市最有价值信息的，是天天与买房者、卖房者打交道，天天看房的房产中介们。哪些房子被低估了、哪些房子有升值潜力，房产中介们的信息优势无人能敌，他们炒房也具有天然优势。我曾听一位资深中介从业人员说，长期在这个行业摸爬滚打的人，收入主要靠炒房，而并不是那点儿可怜的代理费用。”
——深圳房地产研究人士李宇嘉如是说
“其实我们的途径和众多投资客一样，就是看好笋盘，低价购入，高价卖出。不同的是，毕竟我们的收入低，就邀了几位‘铁杆’一起众筹，能够‘单兵作战’的是凤毛麟角。”
——参与了一单众筹买房的某房产中介
中介大多数没有房产、没有“靓丽”银行流水，炒房靠的是众筹买房或在少数楼盘实现“高评高贷”。
要说房产中介是深圳高房价的幕后推手大boss，是有失公允的。按照市房地产经纪协会的测算数据，去年参与房地产交易的中介，不会超过人。同样，房地产行业的投资客并不多，在全市投资客中占比仅为2.8%，中介占比将更低。
于是，幕后推手第二方阵来了，他们是华丽丽的——
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2.投资客
投资客当中也有实力高低之分：有人众筹炒一套房，有人承包整栋楼慢慢卖……
时下，越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。
在深圳已经有一套房的王小姐，近期也与几位朋友众筹买了一套房。
“众筹买房并不复杂，就是几个朋友凑齐首付，并准备好两年左右的月供资金，大家签订一个合约，以其中某一位的名义买房，约定房价上涨到某个点时抛出，获利按出资比例分成。合同中还要考虑房价滞涨的因素，若到某个时间点，房价涨幅依然不高，也必须抛出。”
联合炒房的极端，便是“包楼”。一位投资客告诉记者，深圳一些有实力的投资客会抱团，在看好某个新楼盘后，与开发商协商以某个价格承包下整栋楼，留着自己慢慢卖。
由于深圳限购，投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格，过去一年，深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。
像以上这种纯粹的投资客确是深圳房价高涨的重要推手。
深圳链家的统计数据显示，年深圳投资置业占比高达26.7%，比年增加3.0%，更是年的3倍之多，其中个别月份投资超过30%，同时有不少跟风者入市期望短期获得收益，且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。
但话说回来，在本轮楼市狂欢浪潮中，最大推手其实就是——
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3.刚需客
80后逐渐成为深圳购房主力，他们在购房时会综合考虑居住和投资因素。刚在龙华买入一套新房的吴先生告诉记者，他对比几个楼盘后，在户型、环境差不多的条件下，最终以稍高的价格选择了升值空间更大的房源。当刚需客都抱着投资心态买房时，楼市就更像是股市，价格在人们的看涨心态中水涨船高。
深圳二手房价已经连涨16个月。在此轮大涨中，投资客首先进入市场，赚到了第一桶金。随着财富效应的递增，更多的买家加入到投资客的队伍中。换房客、刚需买家中都有买房投资的动机。
当前市场追涨情绪浓厚，部分投资客回归市场，不过在国家实体经济的制约下，深圳房价难以长期维持高涨幅，投资客应警惕高杠杆带来的高风险。
来源
第一财经日报、深圳商报
编辑
nerdybird
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