中国城市经济专家委员会副主任
兴华时代国际城市经济研究院副院长
(国家高端智库)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员
一直想暂时离开一下过于闹腾的深圳楼市，写点别的方面的文章，可是，这个烦人的领域竟然死死拽住你不放!你们看看吧，一会儿是我的那个大学同年级的校友金岩石高调声称，深圳前海未来五年卖不到30万一平米就是开发商的耻辱，一会儿是所谓央媒(不过是《证券时报》而已)发表了深圳业内人士写的一篇文章《深圳楼市急需一次降温》，一会儿是新房均价破五在即，一会儿是三大国有银行对中介人员住房贷款提高门槛，要求三十六个月的纳税证明……
深圳市民都快要晕菜了。这楼市还敢玩下去吗?一二手房价平均上涨了50%多的深圳楼市，这“高温”能降的下来吗?
其实，这个问题很简单，楼市买卖的是不动产，是重资产，是物业，是钢筋水泥建筑物，没有大宗钞票进入是无法完成交易的。管控楼市交易的最便捷手段就是信贷。回顾年和年的两次全国楼市大降温，都是收紧信贷政策导致的。去年以来的深圳楼市“高温”，与信贷环境宽松关系密切。近日三大国有银行对深圳中介人员提高购房门槛的信贷安排显然是一种收紧信贷的做法，是针对“高温”的直接对冲性举措，让市场对降温充满想象和期待。
但是，我觉得指望靠这个信贷政策的力度就能把深圳楼市的“高温”降下来，恐怕难以做到。为什么?一来这不过是三家国有商业银行的行动，目前并没有扩大到所有银行;二来这是三家银行自身控制信贷风险的的举措，并没有证据显示有国家力量为此背书，不能随意猜测;三来这个信贷政策仅仅限制中介人员，并不是针对整个市场。深圳真正想让楼市降温，只有重新祭出全面限贷手段，比如首付回到六成乃至七成，贷款需全面实施三年纳税证明，等等。然而这样力度的限贷政策目前还没有，所以，深圳楼市的“高温”还暂时降不下来。
其实，去年的“高温”楼市已经显示，深圳已经不是一个自娱自乐的城市，在全国经济一片不景气的形势下，深圳楼市一路走强，让国内各路资本看得眼红，很多资金纷纷入深，通过各种渠道加盟楼市;此外，去年上半年股市的财富效应也助推了深圳楼市的大跃进。你看，深圳楼市“高温”不退，都是钞票惹的祸，深圳人的钞票、深圳人家人的钞票、国内其他地方的钞票、香港人的钞票、外国人的钞票都来了。深圳能管得住这么多渠道来的钞票吗?恐怕越来越难了，从某种角度看，深圳还希望全中国、全世界的钞票都来，因为，当今时代，哪个城市的金融底子厚，钞票多，哪个城市就拥有更大的话语权。外部的资金来的越多，说明深圳的国际化和开放度越高，影响力越大，深圳巴不得呢!至于这些芸芸钞票是不是进楼市抬升房价，这是第二层面的事情，不能因为害怕房价抬升就限制外部资金进入深圳。
如果以为深圳有能力给楼市垒起一座防“币”墙，既让大笔资金进入深圳，又让这些资金不能进入楼市，那真是太天真了。要知道，除了拥有全国本外币存款量全国第三大城市的地位外，深圳还是近年来外部资金进入情况最活跃的城市，因为各路资金都看好深圳的未来发展。深圳更是全中国最牛逼的民间地下流动性大通道，全国一半以上的地下钱庄的民间热钱在深圳暗流涌动，这些海量资金会借助或创造各种渠道进入楼市，推高楼价。
所以，现在看深圳楼市，真的无法用常规眼光来看了。比如，“供求关系”这件事，你如果总是站在深圳本土的封闭立场上看，就只看到深圳市民的住房需求，就会呼吁让深圳楼市回归居住价值。问题是，深圳楼市早已被开放性的经济模式塑造成一种居住与投资共生型的复合业态，大量的来自深圳本土以及外部的资金不断进出楼市，形成常态，谁要想把深圳楼市的投资属性剥离出去都无法做到了，这就是深圳楼市的现实，我们必须面对这个现实，基于这个现实来安排如何恰当满足居住和投资的实际需要，而不是脱离现实，一味以道德观来捍卫深圳楼市的居住属性而抨击深圳楼市的投资属性。
“高温”之下，如何满足普通深圳市民的居住需求?首先政府要负责。十三五，深圳要安排四十万套保障房，其中落实三十五套，平均每年七万套。这个数量很大啊，高于每年的商品住房新房总量!我了解到，这中间大部分会满足深圳急需的人才的需要，另外，保障房中间，用于公租的部分会加大。其次，通过旧改加大土地供应和新房供应，为市场提供更多的住房需求选择。通过上述多种办法，相信深圳普通市民的居住问题会得到缓解，“高温”也就没有那么可怕了。
我们回到“高温”的话题，如果信贷调控政策加大一点力度，今年深圳楼市的“高温”应该会有下降的机会，就看商业银行对于自身风险的判断了。但是，降“高温”的影响主要是表现在降低楼市上涨预期，降低成交量，降低需求冲动，不一定会带来降“高价”，至少不会大幅降价，这是深圳经济的基本面和楼市的基本面情况决定的。这表明，如果深圳楼市出现降温现象，对于普通市民来说，也许是从容买房的机会。
相关新闻据市规土委统计数据显示，年1月17日全市成交套新房住宅，成交面积为.95平方米，成交均价为元/平方米，成交均价同比涨了72.8%。
具体区域方面，宝安成交.54平方米/63套，成交均价为元/平方米;龙岗成交.67平方米/40套，成交均价为元/平方米;南山成交.52平方米/27套，成交均价为元/平方米;福田成交.22平方米/1套，成交均价为元/平方米;盐田、罗湖两区零成交。
尽管目前舆论已对深圳楼市表现出担忧和焦虑，但显然楼市依然故我，不为所动，保持着去年以来的持续涨势。
多方观点更为深圳楼市各执一词，乐观方认为：深圳作为最具竞争力城市，这是由供求关系决定的，高楼价自然合理。悲观方则认为：高房价已超过预期，严重透支未来空间，为深圳楼市泡沫埋下重大隐患。
业内人士认为，深圳楼市之飙升，已超越大多数人的心理接受范畴，其走势，以人类个体之智慧，显然已难以判断和掌控。无论如何，虽然高速列车会带来高效率，但长期高速行驶下去，其脱轨和倾覆的概率陡然增加。就这一点，作为掌舵人的政府，不能再以”尊重市场”为借口，任由其走向穷途末路。
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