深圳和东莞依然是国内住宅最为紧缺的城市!
如果从年开始算，问过去7年国内房价涨幅最高的主要城市是哪个?
大家肯定会有些懵，首先想到的是北京和上海，其实不都是，而是大湾区腹地的深圳和东莞!
那么深圳和东莞的房价涨幅为何那么大呢?
原因肯定还是在于人口太多!
要知道深圳面积平方公里，却住了万人口，人口密度达到了人/平方公里，要知道深圳的山地面积占了深圳的55%左右，也就意味着目前深圳除了山就是建成区，实际的人口密度差不多达到了2万人;
而东莞面积km，人口万，人口密度达到了人!
如果把山去掉，东莞的实际人口密度达到了人以上!
而国内最大城市上海的人口密度也只有不到人!
如此可知道深圳和东莞是多么的人稠地狭了吧!
深圳和东莞的面积放在内地也就是一个县级区域面积的规模!
却住了两千万和千万人口!
所以也就造成了北京、上海、广州、南京、杭州、武汉每年可以拿出大把商住土地用来盖楼，年新房供应规模达到10万套量级/年;
而深圳和东莞的新房年供应规模仅仅只能达到常年3到5万套的量级!
以至于越到后面，深莞两市的新地住宅供应越来越紧张!
但是深莞毕竟有着万的常住人口和规模，对应着每年7万套不到的新房供应规模，当然会造成房价的暴涨!
说白了还是在于供求关系!
深莞二市也是想达到了10万套新房的供应规模，奈何没地!
所以这才是造成深莞二市的房价暴涨的根本原因!
在年上半年，大湾区之前的主要卖地卖房大户城市，比如广州和佛山，上半年的土拍减少了7成左右!
但是毕竟广州还是卖了万方商住土地，佛山也卖了82万方商住土地;
而深圳在比去年上半年同期还增长36%的基础上，也才拍了65万方住宅土地;
东莞商住地拍了66万方，也只比去年上半年同期缩减了20%!
从广佛二市大规模缩量之后，新供应的土地仍然比深莞二市要多!
要知道广佛二市的人口和经济体量和深莞二市都是差不多的!
但是在过去十年广佛二市年均供应新房达到了18万套+，而深莞二市年均供应7万套不到!
如此可知道深莞二市的房价为什么远比广深二市涨幅高多了吧!
原因就在这里，还是因为供求关系!
所以我们看一个城市土拍下降幅度太大的时候，还是要仔细看一下这个城市的有效土地面积、人口、经济基本面、地理区位等综合方面!
综合来说，深圳和东莞是国内外市人口占比最高的城市，只要深莞二市这个人口规模万的量级没有产生大规模的人口回流，规模能够一直维持的话，那么深莞二市将会一直是国内住房最为紧缺的城市!
那么有没有办法缓解呢?
其实是有，一个方法刚才说了，就是人口大规模回流流失，这个可能性不大;
另外一个方法就是深莞二市行政扩容到隔壁惠州!
用惠州的天量住宅来帮着分解深莞二市天量的人口规模!
但是这个难度也很大，大家都懂得!
毕竟大规模人才的流失，对于深莞二市来说，也是难以承受的!
